Nueva revalorización en el sector residencial

La buena marcha del mercado inmobiliario se ha traducido en un nuevo crecimiento del precio de la vivienda en el 2T17. Los datos conocidos correspondientes al tercer trimestre muestran un mejor comportamiento que en el mismo periodo del año anterior: la venta y la actividad constructora crecieron avaladas por la buena marcha de la economía y del mercado hipotecario, según recoge el último informe del BBVA.

Tras corregir la estacionalidad y los efectos calendario de la serie (CVEC), en el mes de julio se aprecia una reducción de las ventas del 2,7% respecto a las llevadas a cabo en junio, mes en el que el mercado mostró un buen despempeño. Con todo, entre enero y julio se vendieron 311.825 viviendas, el 13,9% más que en el mismo periodo de 2016.

La evolución de la economía sigue avalando la buena marcha de la demanda residencial, si bien, se aprecia una moderación en la evolución de algunos indicadores relevantes. Tal es el caso del empleo, cuyo comportamiento en el mes de agosto fue algo peor al esperado, al mantenerse estancado el número de afiliados respecto al mes de julio, el incremento mensual más bajo en los últimos tres años y medio. Por el contrario, la confianza del consumidor se mantiene elevada y crece ligeramente el optimismo en torno a la evolución de la economía en el próximo año.

Desde el punto de vista regional se observa un aumento de las ventas en todas las comunidades autónomas, sin embargo el comportamiento ha sido muy desigual. Seis fueron las comunidades donde las ventas crecieron por encima del 20% interanual en el primer semestre del año: Aragón, Castilla-La Mancha, Asturias, Cataluña, Navarra y Cantabria. Por el contrario, donde menos brillaron las transacciones fue en Murcia y País Vasco, con un incremento inferior al 10% a/a.

La política monetaria continúa estimulando el crédito hipotecario

En la última reunión en septiembre del BCE no se produjeron cambios con respecto a su política monetaria, ya que el banco central mantuvo el tipo de interés de referencia y reiteró que continuará llevando a cabo las actuales compras de activos mensuales hasta finales de diciembre de 2017 o, en caso de que fuese necesario, más delante. La posición actual del banco central y la apreciación del euro en los últimos meses hacen preveer que se mantendrá el entorno de tipos actual por un periodo prolongado. En este sentido, el tipo de interés hipotecario en julio se mantuvo en mínimos (2,18%), a su vez, el Euribor en agosto volvió a registrar un mínimo (-0,156%).

La laxitud en la política monetaria y las buenas perspectivas económicas permiten que el nuevo crédito hipotecario continúe mostrando un tono expansivo. Según el Banco de España, el nuevo crédito para adqusición de vivienda creció el 30,4% interanual en agosto (18,3% excluyendo las renegociaciones). Con esto, en los ocho primeros meses de 2017 el nuevo crédito a vivienda, excluyendo las refinanciaciones, creció el 16,8% interanual. Por su parte, según los datos del Consejo General del Notariado, en julio se concedieron 17.990 nuevas hipotecas, una vez corregida la serie de efectos estacionales, un 7,7% más que en el mismo mes del año anterior, aunque un 4,1% menos que en mes de junio. Con todo, en los siete primeros meses de 2017 se han concedido cerca de 136.000 nuevas hipotecas, un 13,2% más que en el mismo periodo del año anterior.

Los precios vuelven a crecer en el 2T17

Los datos del 2T17 confirman que los precios continúan con su tendencia positiva. Por un lado, según los datos publicados por el Ministerio de Fomento, el precio de la vivienda en España se situó en los 1.530 €/m2 en el 2T17, lo que supuso un incremento interanual del 1,6%. De otro, el INE también publicó el Índice de Precios de la Vivienda (IPV), que mostró un crecimiento interanual del 5,6% a nivel nacional. Siguiendo con los datos publicados por el INE y atendiendo a la tipología de vivienda, el precio de la vivienda de segunda mano creció un 5,8% interanual frente al 5,3% del 1T17, mientras que la nueva creció un 4,4% interanual frente al 5,5% del primer trimestre.

En el 2T17 todas las comunidades autónomas, salvo Asturias, experimentaron un crecimiento de los precios, según el INE. Las mayores revalorizaciones fueron las de Madrid, Cataluña y Baleares, con tasas de crecimiento interanual del 10,9%, 9,3% y 7,4%, respectivamente. Las peores evoluciones fueron las de Asturias (-0,3% interanual), Murcia y Extremadura, cuyos precios apenas crecieron el 0,3% y el 0,4%. Las regiones con un mayor impulso de los precios fueron Baleares, País Vasco y Cantabria, cuyas tasas interanuales en el 2T17 fueron 1,9, 1,2 y 1,1 puntos porcentuales (pp) superiores a las del 1T17, respectivamente. En el lado opuesto se situaron Aragón, Asturias y Castilla y León (-2,1, -1,7 y -1,0 pp, respectivamente). De nuevo, las intensidades de crecimiento siguen siendo dispares entre comunidades autónomas, y evidencian la desigual reactivación del mercado residencial.

La iniciación de viviendas toma impulso en junio y julio

El verano comenzó con tono positivo para la actividad constructora. La firma de visados en los meses de junio y julio subió hasta el entorno de los 8.340 visados en ambos casos. Tras desestacionalizar la serie, se observa un incremento intermensual relevante en junio que se corrige parcialmente en julio. En términos interanuales, la concesión de permisos para iniciar nuevas obras creció el 83,8% y el 32,4%, respectivamente. Con todo, en los siete primeros meses del año la firma de visados fue un 24,4% superior a la del mismo periodo de 2016.

En cuanto al resto de variables de la actividad constructora se observa una moderación del crecimiento del empleo en la construcción en agosto (0,1% m/m). A su vez, se deterioró el índice de coyuntura de la construcción residencial debido a la peor percepción de los empresarios en torno a la tendencia del empleo en el sector.

El mercado de suelo mantiene el dinamismo de los últimos meses. Hasta julio el número de transacciones de suelo se incrementó el 17,8% interanual, según los datos de CIEN. Este aumento de operaciones vino acompañado de una contracción de la superficie comercializada del 5,6% interanual, debido, en gran medida, a un efecto base derivado
del elevado volumen de suelo transado en mayo de 2016, el mayor desde enero de 2008.

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